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<重要> 群魔亂舞的時代, 請看懂不動產權狀、懂計算公設比
Feb 6th 2014, 04:47

今天早上看到了這篇: 賣不掉加價賣

發現關於權狀內容的資訊露出, 似乎不是很清楚

其實這幾年來已有不少朋友因不太懂房地產的面積計算, 在購屋上因此吃了大虧...

這話怎說? 我們先來看看這張圖 (引用自「賣不掉加價賣」發文, 如不妥請告知...)

按這裡檢視圖片

看看上圖: (先聲明: 此業者按照權狀、謄本資料所述並無不對, 但購屋者必須要有能力判讀, 避免被售屋者含糊其詞帶過...)

總價:898萬

坪數: 63.8坪

平均單價=14.08萬

看來單價似乎合理

事實上, 這「每坪單價」是含了車位坪數的單價

然而, 所有的「房屋總價」必須跟「車位價格」分開計算才是正確的, 至少目前銀行是這樣估價, 尤其大樓、華廈、公寓等

例如: 下圖是某仲介的網站, 可以很清楚表現車位坪數 , 但這應該是「獨立權狀」的車位, 因此較容易扣除「車位價格」, 再算出正確不動產單坪價格。

按這裡檢視圖片

不過因為不少房屋權狀(例如10年以上的房子)通常都將車位劃入「共同使用」(公設)的項目中, 讓購屋者常常搞不清楚正確的坪價算法...

以下部分引自:如何看權狀

台灣的不動產權狀, 的確還頗複雜:

1.面積計算不是我們慣用的 「坪」而是「平方公尺」。

2.總面積是指室內面積, 不包含陽台, 花台, 露台, 等「附屬建物」及公設的「共用部分」面積。

3.共用部分即公共設施, 分大公及小公,有的時候車位又以「共用部分」顯示。

這也間接造成許多房仲業者或售屋者與購屋者之間的認知糾紛…

在這裏, 要教你「權狀」的判讀要訣: (可以的話, 請拿出你的「房屋權狀」或「謄本」來對照)

基本概念: 平方公尺 X 0.3025= 坪

<要訣一>「室內面積」即「總面積」

<要訣二>「附屬建物」, 為自用通常為花台,露台, 陽台 等…(若非實際可使用的範圍,則面積不宜比例過高)

<要訣三>「權利範圍」 : 若僅一人所有即為「全部***1分之1***」以此類推

<要訣四>「坐落地號」=「土地權狀地號」(請對應土地權狀)

<要訣五>「共用部分」=公設, 通常公設比不宜過高, 當然太低也不一定好。但所謂合理的公設比並沒有一定的標準,一般建議如下:(這部分純粹依個人經驗所寫, 若有其他案例也歡迎提出討論)

按這裡檢視圖片

持有公共設施坪數÷總坪數(權狀坪數)×100%=公設比

<要訣六>(總面積+附屬面積+(共用面積X權利範圍) )X0.3025=權狀坪數, 車位另計。

關於「車位」與「公設」:

1.有些權狀公設是包含車位的,請記得分開計算,不宜計入公設比或房屋權狀內。

2.若權狀沒有明確指出「車位面積」,一般是自「共用部分」面積中,找出約10~13坪左右的產權,最有可能是(1個)車位面積, 另一個判讀方式, 就是找 你的車位數/總車位 所占的「共用部分」面積。

3.車位的購買通常以單價計,不以面積計。

我們可以來舉個「車位」隱含在「共用部分」的例子:

某華廈權狀(如下圖)

權狀坪數:(71.88+8.99+( 459.46 X 42/1000))X0.3025= 30.30坪

車位坪數:(328.33 X 1/10)X 0.3025= 9.93坪

此建物正確價格=30.30X坪價 + 車位價

被膨風的廣告價格= 權狀坪數40.23坪X坪價+一車位

若依以上範例, 該地區坪價30萬, 一個車位100萬, 則

正確總價=1,009萬元

被膨風的總價=1,206萬元

差很多, 不可不慎! (仲介或許不致以膨風價格無良售屋; 但路邊小廣告經常是這種手法來吸引購屋者上鉤 , 例如 40.23坪 只要1100萬, 加一車位....)

按這裡檢視圖片

結論:公寓、大樓、華廈等的 「房屋單價」與「車位價」分開計算, 一直是銀行估價的鐵則, 然而因為「權狀」的標示不明確經常造成購屋者的困擾, 以往經驗甚至還有朋友不知到自己的房子是有含停車位的, 只認為公設比高了些、連車位被他人占用都不自知... 希望此篇發文可以幫忙到一些朋友

網路上目前僅有的「權狀坪數/ 公設比計算機」, 可以計算正確坪數以及公設比, 可以試算看看 , 有這計算機以後也不用求代書或仲介幫你算坪數了~~

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