一直想要把錢和房子的相關性算一下，今天正想算算。
首先，我們拿 1980年作為起點，因為那年我5歲，對物價開始有一點印像。
年份 1980
好吃肉包 5元
年份 2013 》》 25元
年增率 >> 1.05
年份 1980
有二片肉陽春麵 8元
年份 2013 》》 30元
年增率 >> 1.041
年份 1980
新北市32坪房子 2,000,000元
年份 2013 》》 7,500,000元
年增率 >> 1.041
機車 1990
Dio 50cc 促銷價 28，000元
年份 2013 》》 48,000元
年增率 >> 1.024
第一個想法改變：以上所有的物品都沒漲價，是錢變小了。
如果只考慮以上4個數字，那您錢變小的平均數為 1.039，也就是如果你的錢，一年不長大 4%，你就會賠錢。
如果採用安全一點的數字，如果你的錢，一年不長大 5%，你就會賠錢。
1980 年的 1元 NTD，在今天 2013 年會等於 0.283元 NTD 購買力 (2013-1980= 33年) (假設眨值平均速 1.039)
----------是的，你每年都在損失錢----------
上面是說，你只要有錢(現金)，又不作任何事，你每年就會損失 4%
----------存銀行或投資，只要年利率超過 5%，你就有機會可以打平，但今年 2013 肯定打不平----------
假設您存銀行 (今天的定存1年利率約 1.35%) 你每年就會損失 2.65%
----------房子的漲幅其實不見得比的過包子，但台灣社會在變，台灣有日本化的趨勢----------
以前買房子可能會保值 (不是賺錢，因為假設物品價值不變，是新台幣眨值)
以年份 1980 新北市32坪房子 2，000，000元
到 2013 》》 7,500,000元 年增率 >> 1.041
其實房子保值能力還比不過一顆包子，只不過包子放不了30年
----------第一個關鍵 5% 的魔咒：房子----------
為什麼借錢去買房賺錢？
1，假設房子價值不變（依歷史經驗)
2，假設新台幣眨值 3.9% （依歷史經驗)
如果你買房 10，000，000 一千萬，也借一千萬好了，你完全不還，每年只付利息
(有錢人才作的到，一般人沒抵壓品，銀行不會借你，買房可以貸全額的時代也己經過去了)
現在貸款利率有點漲了，如果以 3% 來算，一年利息 30萬，單是抗眨值能力就賺了 1.1%
如果房子租的出去，以現在約 2% 的報酬率，1.1%+2% = 3.1%
再加上房子的抗眨值能力 4% + 3.1% = 7.1%
所以，拿房子去壓，借錢出來買房子，是對的。
但，前提是房子不能跌
(實質的跌，不是單指貨幣價值，如果以30年均數來算，一年跌 4% 才叫跌，不跌超過上面試算的 3.9% 都是有賺)
所以，台灣房子的保值能力這樣算來，還是不錯的 (只限部份國家如台灣，每個國家不一定)
----------第一個關鍵 5% 的魔咒：投資型商品----------
比如我的六年期基金和澳幣
六年期基金：投入 144,000 現值 160,519 報酬率 20.77%
約 2% 的保管費用 (月，懶的算了，正確是要換算六年各繳費金額的複和費用)
報酬率 20.77% 除以6年 = 2.7% (6年平均報酬率) (2% 年保管費用己在總貨利中扣除)
假設新台幣眨值 3.9%，投資這基金是賠錢的 
澳幣定存網路上很多，每年不同，我忘了我選的是那一個了，假設是六年保證 150% 取回好了
報酬率 50% 除以6年 = 7% (6年平均報酬率)
但當年澳幣匯率是 30左右，今天是約 27，等於間接換匯損失 1% << 算錯了
但當年澳幣匯率是 30左右，今天是約 27，等於間接換匯損失 9% << 改正
7% - 9% = -2% (其實還要再扣一些費用或匯損) << 改正
再扣掉 -2% - 3.9% = -5.9 其實，又賠了 << 改正
股票就不說了，好慘
其他的就慘了，台灣景氣真是...
1 RMB 10年 從 4.2 至 4.8 NTD 年增率 >> 1.013 + 定存利率 3% = 4.3%
如果不計較匯損，存 RMB 是划算的。即是只是放銀行，但是這有加計 RMB 升值，才會是賺的。(至少可以打平眨值率)
----------如果你買房，別遇上這個魔咒----------
如果你借一千萬，年利率 2%
去買房每年房子幫你賺 3.9% - 2% = 1.9%
(這是假設房子實際價值沒漲，從上面的包子來看，實際也是沒有漲沒錯)
但你借的一千萬每年只有還 2% (假設你不還本金)
也就是你每年賺了 1000萬-20萬 x 3.9% 的貨幣眨值差額，約 3.8%
二頭賺，就很爽了 3.8% + 1.9% = 5.7%
但前提是在房子不賣的情形下，你永遠還的出來錢來
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接下來，我們來看看二頭燒吧
如果你借一千萬，年利率上升到 4%
去買房每年房子幫你賺 3.9% - 4% = -0.1% (賠了) (如果當年房子現值有漲，也不用開心，年均報酬還是沒漲)
而你現金不足以持續支付貸款，有一年跌超過 4% 你又要賣掉他。
房子每年應要有4% 的貨幣價值成長，才叫有賺，當年沒有，又下跌了 4% 相加後 8%
再加上年利率支出 4%+8%= 12% ( 4% 你連原來貨幣眨值的利差都賺不到了)
而年利率上升和房屋下跌，同時發生的機率幾乎是肯定的。
因為在年利率低時，你硬撐房子的貸款，只要房子不賣，你還是賺到貨幣眨值 (持有房子多年的平均值)
但是當年利率高時，你硬撐房子的貸款，不賣也是賠，而這時房子沒有抗貨幣眨值能力，你覺的大家會想持有？還是會想賣？
樂觀一點，當利率 4% 時，你沒賺，也沒賠。只要你能持續付的起錢。
悲觀一點，當利率 4% 時，你沒賺，只要你不能持續付錢，馬上會面臨每年最高 12% 最低 8% 的損失。
(如果房子租的出去，以現在約 2% 的報酬率，會面臨每年最高 10% 最低 6% 的損失。)
(假設如果房子下跌時只會跌 4%，應算是很客氣的說法了吧？)
換算實際的金額，以一千萬來計算，你只要每年有 40萬的閒錢，就可以衝一千萬的萬房子了!
但如果你沒有，每一千萬的房產投資，你約要準備 120萬的投資損失，如果你有，也可以衝了!
但，請向上看 3行，有打 ( ) 的那行
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錢每個人都想要，但是錢有四條腿，人的膽子也要夠大。像我就不夠，死守著微薄的存款，看著它一年年變少。
結論：只要你算出年報酬率可以保證在 5% (平均數哦，每年都要有哦)，那不論是買房，賣房，基金，股票，定存。相對上，才是比較有保障的。
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歡迎炮我! 或是一起分享投資方法!
但我只是純分享，不是產業人仕，炮我是拿不到 5% 的!
分享投資方式，我會很感動的，雖然我的存款快乾了!
